종합부동산세 계산 방법
- 과세표준 = (주택 공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
- 산출세액 = 과세표준 × 세율 (누진)
- 결정세액 = 산출세액 − 재산세 중복분 − 1세대1주택 고령자·장기보유 공제
- 총 납부액 = 결정세액 + 농어촌특별세(결정세액의 20%)
기본공제는 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원입니다.
주택분 세율 (개인)
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
1세대 1주택자 세액공제
- 고령자공제: 만 60세 이상 20%, 만 65세 이상 30%, 만 70세 이상 40%
- 장기보유공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%
- 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다.
재산세 중복분 공제와 세부담 상한
같은 주택에 재산세와 종부세가 이중으로 부과되지 않도록, 종부세 과세표준에 해당하는 재산세만큼을 종부세에서 뺍니다. 고지서의 주택분 재산세를 입력하면 더 정확하고, 비워두면 재산세 표준세율과 공정시장가액비율(1세대 1주택 43~45%, 그 외 60%)로 추정합니다. 1세대 1주택 특례비율을 공제 계산에 반영하는 방식은 추정입니다.
올해 재산세와 종부세 합계가 전년도 합계의 150%를 넘으면 초과분은 부과되지 않습니다(세부담 상한). 이 계산기는 전년도 세액이 필요해 세부담 상한은 반영하지 않습니다.
2026년 세제개편안
2026년 8월 발표된 세제개편안은 1세대 1주택(거주) 공제 14억원, 공정시장가액비율 70%, 세부담 상한 200% 등을 담고 있으나 2027년 이후 적용 예정입니다. 2026년 12월에 고지되는 종부세는 현행 기준으로 계산됩니다.
자주 묻는 질문
- 종합부동산세는 언제 누구에게 부과되나요?
- 매년 6월 1일 기준으로 주택을 보유한 사람에게 부과되며, 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 그 밖의 개인은 주택 공시가격 합계 9억원을 넘으면 과세 대상입니다.
- 부부 공동명의 1주택은 어떻게 되나요?
- 부부가 각각 9억원씩 공제받거나, 신청하면 1세대 1주택자와 같이 12억원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있습니다. 둘 중 유리한 방식을 9월 16일~30일에 신청할 수 있습니다.
- 세액이 250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있나요?
- 납부할 세액이 250만원을 넘으면 일부를 납부기한이 지난 날부터 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다(분납). 농어촌특별세도 같은 비율로 분납됩니다.