양도소득세 계산 순서
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율, 여기에 지방소득세 10%가 더해집니다.
1세대 1주택 비과세
양도일 현재 1세대가 1주택을 2년 이상 보유했다면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액만큼만 과세됩니다.
장기보유특별공제
- 일반(표1): 보유 3년 이상부터 6%, 1년마다 2%p씩 늘어 15년 이상 최대 30%
- 1세대 1주택(표2): 보유 3년 이상·거주 2년 이상일 때 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%), 합계 최대 80%
- 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
세율
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 15,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 30,000만원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 50,000만원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 100,000만원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 100,000만원 초과 | 45% | 6,594만원 |
- 주택 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%
- 조정대상지역 다주택자: 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p (단기 보유면 둘 중 큰 세액)
다주택자 중과 유예 종료
2022년 5월부터 이어진 다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되었습니다. 토지거래허가를 받은 계약 등 일부 경과조치(강남·서초·송파·용산 2026년 9월 9일, 2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역 2026년 11월 9일까지)와 일시적 2주택, 지방 저가주택 등 중과 제외 사유에 해당하면 계산기에서 "중과 제외 사유 해당"을 선택하세요.
자주 묻는 질문
- 양도소득세 신고는 언제 하나요?
- 양도일(잔금일)이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다. 1세대 1주택 비과세라도 12억원 초과 고가주택은 신고 대상입니다.
- 필요경비로 인정되는 것은 무엇인가요?
- 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 발코니 확장·샷시 교체 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판 같은 수선비와 대출이자는 인정되지 않습니다.
- 조정대상지역은 어디인가요?
- 2026년 기준 서울 25개 자치구 전체와 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·안양 동안·용인 수지·의왕·하남이 조정대상지역입니다. 지정 현황은 수시로 바뀌므로 거래 시점에 확인하세요.